Nhà đầu tư không còn mua tương lai trên giấy

Khoảng 5 - 7 năm trước, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản Hà Nội với tâm lý "mua quy hoạch". Những khu vực xuất hiện thông tin chuẩn bị xây cầu, mở đường hay nâng cấp đơn vị hành chính thường lập tức trở thành tâm điểm của các đợt tăng giá.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi sâu sắc về cách vận hành.

Thời điểm đó, không ít khu đất vùng ven gần như chưa có hạ tầng hoàn chỉnh nhưng vẫn liên tục được sang tay với kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, khi thị trường bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng, cách thức lựa chọn bất động sản của nhà đầu tư đang thay đổi đáng kể.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang chuyển sang giai đoạn phát triển mới, nơi giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi những cơn sốt ảo hay các thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. 

Thay vào đó, pháp lý, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và năng lực triển khai của chủ đầu tư đang trở thành những yếu tố nền tảng tạo nên giá trị.

Sự thay đổi này thể hiện rõ trong cách khách hàng lựa chọn nơi ở. Nếu như trước đây người mua thường ưu tiên vị trí gần trung tâm, chấp nhận sống trong những khu dân cư đông đúc, ngõ nhỏ và hạ tầng quá tải thì hiện nay ngày càng nhiều gia đình sẵn sàng dịch chuyển ra các khu vực xa hơn để đổi lấy không gian sống chất lượng hơn.

Gia đình anh Nguyễn Minh Hoàng, hiện sinh sống tại một khu đô thị phía Đông Hà Nội, là một ví dụ điển hình. Trước đây, gia đình anh ở trong một con ngõ nhỏ tại quận Hai Bà Trưng. Dù thuận tiện cho việc đi lại nhưng tình trạng thiếu chỗ đỗ xe, không gian công cộng hạn chế và áp lực dân số ngày càng lớn khiến cuộc sống trở nên ngột ngạt.

Năm 2023, gia đình anh chuyển về sinh sống tại Ocean Park. Điều khiến anh quyết định thay đổi không phải vì kỳ vọng giá nhà tăng mà bởi môi trường sống. 

"Con cái có không gian vui chơi, trường học gần nhà, công viên và hồ điều hòa rộng. Cuối tuần không cần phải đi đâu xa mà vẫn có đầy đủ tiện ích", anh Hoàng chia sẻ.

Câu chuyện tương tự đang diễn ra tại nhiều khu đô thị lớn như Ocean Park, Ecopark, Ciputra hay Starlake. Điểm chung của các dự án này là không chỉ bán nhà mà bán một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh gồm trường học, bệnh viện, thương mại, không gian xanh và dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Theo ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc SGO Land, nhà đầu tư hiện nay không còn quá quan tâm tới những cơ hội tăng giá ngắn hạn. Thay vào đó, họ chú trọng nhiều hơn tới khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng môi trường sống, tỷ lệ lấp đầy và tiềm năng khai thác thực tế của dự án.

Những tiêu chí như cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, tiện ích và khả năng cho thuê đang dần thay thế những câu hỏi quen thuộc trước đây như "bao giờ có quy hoạch?" hay "liệu giá có tăng gấp đôi sau vài năm?".

Cuộc đua kiến tạo đô thị đáng sống

Sự thay đổi của thị trường cũng phản ánh quá trình chuyển đổi mô hình phát triển đô thị của Hà Nội.

Theo TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, khu vực phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ lợi thế kết nối vùng, công nghiệp, logistics và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Các dự án như Vành đai 4, hàng loạt cây cầu mới vượt sông Hồng cùng mạng lưới đường sắt đô thị đang từng bước tạo nền tảng cho quá trình phát triển đô thị đa trung tâm thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực lõi lịch sử.

Đáng chú ý, Hà Nội đang định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

Khác với mô hình đô thị truyền thống phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, TOD hướng tới việc tổ chức các khu dân cư, thương mại, văn phòng và dịch vụ xung quanh các đầu mối giao thông công cộng như metro hoặc các tuyến vận tải khối lượng lớn. 

Mục tiêu là giúp người dân có thể tiếp cận phần lớn nhu cầu sống trong phạm vi ngắn, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng môi trường đô thị.

Trong bối cảnh đó, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng thay đổi. Nếu trước đây lợi thế nằm ở việc sở hữu quỹ đất lớn thì hiện nay lợi thế thuộc về những doanh nghiệp có khả năng phát triển các khu đô thị đồng bộ, vận hành chuyên nghiệp và duy trì sức hút cư dân trong dài hạn.

Các đại đô thị như Ocean Park, Ecopark, Ciputra hay Starlake chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng trung lưu và trung cao cấp, những người sẵn sàng chi trả để đổi lấy môi trường sống chất lượng hơn.

Tuy nhiên, một đô thị đáng sống không thể chỉ dành cho nhóm khách hàng có thu nhập cao. Đây cũng là lý do Hà Nội đang thúc đẩy mạnh mẽ chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn tới.

Theo định hướng phát triển nhà ở của thành phố, hàng loạt dự án nhà ở xã hội sẽ được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu của người lao động, công nhân, viên chức trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình thấp.

Song song với đó, mô hình nhà ở cho thuê cũng được xem là một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản hiện đại.

Trong nhiều năm, sở hữu nhà ở được xem là thước đo của sự ổn định. Tuy nhiên, giá nhà ngày càng cao đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn đối với nhiều người dân.

Việc phát triển nhà ở cho thuê chuyên nghiệp không chỉ tạo thêm lựa chọn chỗ ở mà còn giúp thị trường vận hành linh hoạt hơn, phù hợp với xu hướng dịch chuyển lao động và nhu cầu sống ngày càng đa dạng của cư dân đô thị.

Các chuyên gia cho rằng khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê tăng lên, thị trường sẽ dần cân bằng hơn. Người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, trong khi áp lực đầu cơ và tích trữ bất động sản có thể giảm bớt.

Điều này đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn được xác định bởi những kỳ vọng tăng giá dựa trên quy hoạch, mà được quyết định bởi khả năng tạo lập cộng đồng cư dân, chất lượng sống, hiệu quả khai thác và năng lực vận hành của từng khu đô thị.

Nói cách khác, bất động sản hưởng lợi lớn nhất trong chu kỳ phát triển mới sẽ không phải là nơi xuất hiện trên các bản đồ quy hoạch, mà là nơi có thể trở thành một phần của hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, nơi người dân thực sự muốn đến ở, gắn bó và xây dựng cuộc sống lâu dài.

Theo Kiến Tài-Báo Xây Dựng