Tại Nghị quyết 21, Trung ương yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại chung cư xây mới theo niên hạn công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Thông tin về định hướng này được nhiều người mua và chủ sở hữu chung cư quan tâm. Chị Trần Thị Phương, phường An Phú (TP HCM), cho biết khi mua chung cư, chỉ quan tâm đến thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận, còn niên hạn của công trình ít được cân nhắc. Chị băn khoăn "nếu tòa nhà hết niên hạn, quyền lợi và sở hữu của người mua sẽ ra sao?".

Anh Nguyễn Tiến, phường Từ Liêm (Hà Nội) cũng chia sẻ cuối năm ngoái, gia đình anh từng đắn đo có nên lựa chọn chung cư 50 năm với giá rẻ hơn 15-20% hay không. Tuy nhiên, anh vẫn xuống tiền mua căn hộ sở hữu lâu dài với mong muốn bảo đảm quyền sở hữu. Với định hướng mới gắn theo niên hạn công trình, anh lo lắng quyền lợi này sẽ bị mất khiến "chung cư không còn là tài sản mà có thể trở thành tiêu sản".

Theo các chuyên gia, định hướng tại Nghị quyết 21 không thay đổi thời hạn sở hữu chung cư, mà tăng thêm quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu với tài sản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam kênh Batdongsan, cho biết nhiều người đang hiểu nhầm khi công trình hết niên hạn, người dân sẽ mất quyền sở hữu căn hộ.

Song về bản chất, đất xây nhà thương mại được giao ổn định, lâu dài và người mua sở hữu phần quyền sử dụng đất thông qua tỷ lệ phân bổ diện tích trong toàn dự án. Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ tiếp tục được bảo vệ qua cơ chế tham gia xây lại chung cư.

Ông Tuấn phân tích, công trình xây dựng có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho cải tạo, xây lại chung cư cũ - vấn đề tồn tại nhiều năm qua.

Theo ông, một tiêu sản được xác định khi giá trị giảm dần về gần bằng 0 sau quá trình sử dụng, giống như ôtô hay máy móc. Trong khi đó, giá trị của căn hộ chung cư gồm hai cấu phần là giá trị công trình và quyền sử dụng đất. Phần công trình có thể xuống cấp theo thời gian, nhưng giá trị đất tại những khu vực có vị trí đẹp, hạ tầng phát triển thường tăng lên. Vì vậy, khi công trình hết niên hạn, người sở hữu vẫn còn giá trị quyền sử dụng đất.

"Quy định về thời hạn sử dụng không đồng nghĩa việc chung cư trở thành tiêu sản", ông Tuấn cho hay.

Bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Thay vì phụ thuộc vào Nhà nước, Nghị quyết 21 xác định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc đóng góp tài chính để cải tạo, xây dựng mới.

Theo Luật Nhà ở 2023, Nhà nước phải bỏ kinh phí để kiểm định, đánh giá chất lượng, từ đó lập quy hoạch, cải tạo, xây dựng lại các công trình xuống cấp, hư hỏng nặng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng người mua chung cư cũng tương tự chủ sở hữu nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà phố. Họ cần có trách nhiệm tự mình duy tu, bảo dưỡng, cải tạo, xây lại nhà ở của chính mình. Dù người mua chung cư từ 1/7/2006 phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng, ông Châu cho rằng quỹ này chỉ đủ sử dụng trong khoảng 20 năm, theo tính toán của Bộ Xây dựng.

"Định hướng mới góp phần nâng cao nhận thức cho người sở hữu chung cư trong duy tu, bảo trì thường xuyên để kéo dài tuổi thọ công trình", Chủ tịch HoREA cho biết.

Cùng quan điểm, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho hay việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ diễn ra rất chậm tại các đô thị lớn, trở thành vấn đề tồn tại nhiều năm qua. Nghị quyết 21 đưa ra định hướng xây dựng cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Với định hướng mới của Trung ương, ông Kiên nói người mua chung cư cần phải thay đổi nhận thức và quan tâm nhiều hơn đến giá trị phần đất mà mỗi căn hộ được hưởng. Trước đây, nhiều người chỉ chú trọng sở hữu riêng căn hộ mà chưa đánh giá đúng giá trị của phần quyền sử dụng đất chung trong dự án. Khi quy định được làm rõ, người mua sẽ nhận thức rằng căn hộ cũng giống như mọi công trình xây dựng khác, đều có thời hạn sử dụng đến khi buộc phải tháo dỡ, còn giá trị lâu dài nằm ở quyền sử dụng phần đất chung của dự án.

Để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu, các chuyên gia khuyến nghị cơ quan soạn thảo Luật Đất đai và luật liên quan cần cụ thể hóa cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đề nghị dự luật cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng. Cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn cũng phải được cụ thể hóa, nhất là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.

Với các dự án chung cư mới, Chủ tịch VARS đề nghị hệ thống luật cần có quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp, nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường.

Theo Ngọc Diễm - Phương Uyên; vnExpress